Іпотека від Зеленського: 10% річних-багато це чи мало

Люди можуть і беруть

Поки в економіці спостерігається спад і похвалитися особливо нічим, президент знайшов привід для гордості – зниження ставок за кредитами. У прес-службі Глави держави повідомили: Володимир Зеленський-де вважає, що громадяни України повинні мати можливість придбати житло в кредит під доступні відсотки – хоча б під 10% річних, так як банківські ставки по іпотеці, які існували досі, – просто непідйомні для багатьох українських сімей.

За словами глави держави, одне з основних завдань нинішньої команди влади-щоб іпотека в Україні була під 10% річних і менше.

– Ми боролися протягом року. На це працювали і уряд, і офіс президента, і Національний банк, і інші банки, – заявив Зеленський. – Зараз є домовленості, і вони вже втілюються в життя – зараз іпотека знижена. У деяких банках-іпотека під 10%. В цілому було головне завдання: якщо іпотека 10% – ми дійсно допоможемо людям, які зможуть дозволити собі покупку житла.

Володимир Зеленський навіть згадав, що в минулому, до обрання президентом, сам брав іпотеку на покупку житла на столичній Оболоні під “страшні відсотки” – 22-25%.

За його словами, високі процентні ставки за кредитами на житло створюють значне навантаження на бюджет сім’ї, адже майже весь заробіток доводиться віддавати банку. Тому вони повинні знижуватися до обґрунтованого рівня.

– Є складнощі, я знаю. Вони пов’язані з обліковою ставкою Національного банку і з інфляцією. Але всі ці складнощі-технічні, всі вони з часом будуть нівельовані. Зараз найголовніше – вже є сигнал і приклади: люди можуть і беруть іпотеку під 10%, – зазначив Зеленський і додав, що це тільки початок.

За інформацією заступника керівника офісу президента Юлії Ковалів, за перший місяць роботи програми з надання доступної іпотеки для населення загальний обсяг наданих позик склав 75 млн грн (понад 200 іпотечних кредитів). А до кінця року іпотечний портфель банків може скласти не менше 3 млрд грн.

Чи Доступна така іпотека

Як заявили в ОП, зараз кожен банк розробив свої програми та умови надання доступної іпотеки – наприклад, загальна сума, розмір першого внеску, термін надання пільгової ставки. Єдина стандартна умова-позичальники повинні продемонструвати банку наявність доходу їх сім’ї або домогосподарства, який дозволить обслуговувати цей кредит.

Ми вирішили самі порівняти іпотечні програми від українських банків і зрозуміти, наскільки вони доступні для простих громадян.

Насамперед ми пішли в ПриватБанк. Там дійсно обіцяють видавати іпотечні кредити під 9,99% річних у гривні при першому внеску від 30% вартості житла, але така ставка буде діяти тільки протягом першого року. Потім вона буде визначатися за формулою:

UIRD 12М 4%.

Тобто за фактом процентна ставка буде плаваючою. Вона складається зі змінної і постійної складових. І ось тут починається найцікавіше.

UIRD 12м (відсотків річних) – змінна частина плаваючої процентної ставки, яка відповідає розміру “Українського індексу ставок за депозитами фізичних осіб” у гривні на 12 місяців. Її розраховує компанія Thomson Reuters за спеціальною методикою, яка узгоджена з НБУ. Подивитися величину цієї складової можна тут. Станом на 12 серпня ставка UIRD (12m) склала 8,53%.

Тобто якщо зараз взяти такий кредит, то перший рік ви дійсно будете платити за ставкою 9,99%. Але потім-в залежності від розміру змінної. Якщо вона не зміниться, то ставка буде вже 12,53%. Правда, UIRD 12м може бути як більше, так і менше, ніж сьогодні. Все залежатиме від облікової ставки НБУ.

Зараз НБУ кредитує банки під 6% – такий розмір облікової ставки. Але вже восени вона може вирости. Про це заявив глава департаменту макроекономічних досліджень інвестиційної групи ICU Сергій Ніколайчук,

– Навряд чи Нацбанк буде робити це у вересні на найближчому засіданні. Я думаю, що, швидше, ризики підвищення процентної ставки зростуть в жовтні, коли НБУ буде оновлювати свій макроекономічний прогноз, – розповів експерт.

Якщо облікова ставка буде рости, будуть дорожчати кредити, буде збільшуватися і показник UIRD 12м.

Схожа іпотечна програма є і в Укргазбанку. Там взагалі пропонують 8,8% річних. Але якщо уважно прочитати умови, то така ставка знову ж діятиме перші 12 місяців, а потім формула її розрахунку буде такою:

UIRD 12М 5%.

У Кредобанку теж можна отримати кредит під 10% річних (за умови 40% першого внеску) на перший рік, а потім ставка буде виглядати так:

У Правекс банку готові фіксувати ставку по кредиту в 9,99% на перші п’ять років (за умови 40% першого внеску), але при цьому беруть разову комісію 2,99%. А з шостого року ставка стане по кредиту змінною-складе UIRD 3%. У банку зізнаються, що, незважаючи на декларування нижчої процентної ставки, середня ефективна ставка (з усіма прихованими комісіями) протягом перших п’яти років становить 12,55%.

Як бачите, жоден з банків не готовий фіксувати реальну процентну ставку на рівні 10% і нижче довше ніж на рік. А виплатити всю суму іпотечного кредиту за такий короткий термін досить складно.

Не забувайте про страховки та комісії

Але навіть якщо ви збираєтеся виплатити кредит швидко, він все одно обійдеться вам дорожче, ніж 9,99% річних. Наприклад, в ПриватБанку кажуть, що при оформленні потрібно буде заплатити комісію 1% від суми кредиту, а також застрахувати себе і об’єкт нерухомості – це в сумі складе ще 1% від суми кредиту. Також доведеться сплатити послуги нотаріуса – 12 тисяч гривень та оцінку майна-3,5 тисячі гривень.

Скажемо прямо, що це сильно завищені розцінки. Якщо угода укладається без участі банку, то оцінку можна замовити за 1000 грн, а, можливо, і дешевше. Послуги нотаріуса теж обходяться не так дорого-ми обдзвонили кілька варіантів з Інтернету, і нам пропонували варіанти по 2,5-3 тисячі гривень за договір купівлі-продажу. Тобто загальна переплата при оформленні становить близько 12 тисяч грн.

Так що якщо ви зібралися розплатитися по кредиту навіть за рік, то всілякі комісії, страховки і дороге оформлення приплюсують до відносно низької процентної ставки ще як мінімум 4%. Разом реальна кредитна ставка складе 14%.

Загалом, незважаючи на обіцянки, дійсно дешевих довгострокових кредитів поки немає. І, можливо, не буде. Експерти кажуть, що всьому виною девальваційні очікування і системні ризики. Банки не можуть прогнозувати політику НБУ на тривалий термін. Що стосується ризиків, то тут цілий пакет: суди, низький захист прав кредиторів та інвесторів. У цій ситуації високий відсоток працює як страховка, і позичальник платить за себе і за того хлопця, який не погасив іпотеку. Навіть при відносно низькій обліковій ставці НБУ. Адже ризик неповернення внаслідок неефективних механізмів стягнення не залежить від її динаміки.