Принцип доміно: чи завалить” Аркада ” ринок столичних новобудов

“Укрбуд”,” Аркада”, хто наступний?

За останній рік вже другий великий столичний забудовник перестав виконувати свої зобов’язання перед інвесторами. Слідом за “Укрбудом”, який збанкрутував наприкінці минулого року, у серпні цього року така ж доля спіткала спеціалізований банк” Аркада”, що будував десятки нових будинків у Голосіївському та Дарницькому районах столиці. Постраждали близько 13 тисяч сімей, які гроші вклали, але своє житло найближчим часом не отримають. Крім того, проблеми можуть виникнути і у вже зданих будинків цього забудовника.

Серед незданих будинків від” аркади ” деякі знаходяться у високому ступені готовності і інвестори говорять про можливе самозаселення.

– Наш будинок мав бути зданий ще два з половиною роки тому, – каже інвестор Олександр. – Наскільки мені відомо, його готовність становить 95-98%-залишилося встановити індивідуальні лічильники води і тепла, а також доробити якісь дрібниці. Минулої зими забудовник навіть опалював цей будинок в холодну пору року. Тому деякі інвестори пропонують заселятися в свої квартири до зими, щоб мороз не зіпсуй ремонт і вже по ходу справи вирішувати питання про введення будинку в експлуатацію.

Але є на будівництвах “Аркади” будинки, в яких побудовано всього кілька поверхів і мешканці цих будинків сподіваються на те, що влада якось вирішать їх проблему. Столична влада в передвиборчому пориві поки обіцяє інвесторам, що не залишить їх один на один з їх проблемою.

– “Київміськбуд” проведе аудит з добудови житлових комплексів, – заявив мер Києва Віталій Кличко. – За його результатами інвесторам буде запропонований алгоритм завершення будівництва житлових комплексів “Еврика”, “Патріотика”і” Патріотика на озерах”. Я вже дав відповідне доручення і, сподіваюся, через кілька місяців ми отримаємо більш детальну інформацію про це.

Правда, через кілька місяців місцеві вибори пройдуть, і проблема інвесторів для міської влади може відійти на другий план. До речі, зараз по ринку ходять чутки про проблеми ще одного великого забудовника, але щоб не сіяти паніку, заглиблюватися в цю тему ми не будемо.

Принцип піраміди

Економісти давно говорять, що більшість українських забудовників перетворилися на піраміди, які при збігу ряду несприятливих факторів можуть падати, як це сталося з “Укрбудом” і “аркадою”.

За словами експерта, така схема може довгий час працювати при двох умовах – збільшенні попиту або зростанні вартості квадратного метра.

– З 2014 року ціни на нерухомість знаходяться в так званому бічному тренді, коли вартість квадратного метра незначно коливалася в невеликому діапазоні, – продовжує Олексій Кущ. – Тобто, зростання ціни ми не бачили.  А тут ще й різке зміцнення гривні, яке ми спостерігали в кінці минулого року, зіграло проти забудовників. Справа в тому, що гроші на покупку житла громадяни звикли тримати у валюті. Після того, як долар подешевшав на 15%, настільки ж зменшився еквівалент їх доларових заначок. Це серйозно остудило попит на нерухомість на первинному ринку. Обидва ці фактори і призвели до того, що будівельний міхур “Аркади” лопнув.

За словами експерта, вина за те, що” Аркада ” збанкрутувала, лежить, як на Нацбанку, що провалив банківський нагляд за фінустановою, так і на столичній владі, яка допустила можливість того, що надійний раніше забудовник став банкрутом.

Кейс “Аркади” показав, що ефективних механізмів контролю за використанням коштів забудовника немає. І навіть репутація надійної компанії і наявність дозвільної документації на споруджувані об’єкти, не може гарантувати інвестору, що його гроші підуть саме на добудову його квартири, а не будуть витрачені, на будівництво іншого будинку.

Що на ринку

Експерти кажуть, що банкрутства “Укрбуду” і “аркади” досить сильно підкосили ринок новобудов в столиці.

– Довгий час первинний ринок за кількістю угод відставав від вторинного, – пояснює аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький. – Але в період з 2017 до початку 2019 року ситуація змінилася і вже кількість угод на первинному ринку стало на 20-25% перевищувати вторинку. Цьому сприяло те, що забудовники відносно швидко здавали об’єкти на будь-який гаманець. Але ситуацію зіпсував “Укрбуд”, після банкрутства якого люди почали боятися купувати житло на первинному ринку. Теперішня ситуація з” аркадою ” ще сильніше переконає потенційних покупців дивитися в бік вторинного ринку.

За словами експерта, зараз після банкрутства “Аркади” близько 50% людей, які планували робити інвестиції в Первинне житло, вже переключилися на вторинний ринок. Тобто, попит на первинному ринку серйозно скоротиться, що може привести до фінансових проблем і У інших будівельних компаній.

– Думаю, що розподіл покупців на первинному ринку до банкрутства “Аркади” був 40% на 60%, – говорить економіст Олексій Кущ. – Велика частина – це були люди, які намагалися поліпшити свої житлові умови, а 40% – це спекулянти, які заробляли на зростанні вартості житла. Думаю, що як мінімум половина з тих, хто купував квартиру для себе, після цього надовго забудуть про ризикові інвестиції в житло, в той же час спекулянти, швидше за все, залишаться на ринку “первинки”. Тобто, попит на нове житло впаде, але не до нуля.

ПИТАННЯ РЕБРОМ

Як убезпечити інвесторів

Поки влада думає, що робити з замороженими будівництвами “Аркади”, експерти розповідають, як убезпечити інвесторів від подібних ситуацій в майбутньому.

За словами експерта, тільки такий моніторинг ситуації в реальному часі може хоч якось навести порядок у сфері забудови великих українських міст.